🦖 Woroar Papa Garage // Tool 01：買房財務斷層測量
安心買房財務體檢表
把房貸、稅費與隱形開支通通抓出來！算清寬限期後的「財務斷層」，買房不慌張。
購屋與貸款參數
首購族一般仍可貸 8 成（自備款 20%）；非首購、第二戶或高總價住宅在央行信用管制下，貸款成數可能被壓縮到 6~7 成（自備款需 30%~40% 以上），請依實際身分與物件條件調整。
目前一般自用住宅房貸利率多落在 2.5%~2.8%；新青安等政策優惠貸款也已進入利率回升期，非首購或高總價物件可能落在 2.9%~3% 以上。
寬限期內只繳利息、本金不減少；期滿後改為本息均攤，月付金會跳升。商業銀行常見寬限期為 2~3 年，新青安等政策房貸最長可到 5 年，超過 5 年的情況實務上非常罕見。
年度持有與維護成本
稅額是依政府核定的「房屋評定現值／公告地價」計算，通常和市價落差很大，建議直接抄稅單金額手動輸入，不建議用房價比例估算。
保費是依保險公司核保金額（通常對應貸款金額，而非房屋市價）計算，建議依銀行要求或保單金額手動輸入。
自動模式下會隨房屋總價連動（建議 0.1%～0.3%）；改成手動即可自行輸入固定金額，不會再被房價覆蓋。
隱形開支（一次性）
法定稅率是「房屋評定現值 × 6%」，評定現值通常遠低於市價，這裡先以房價的比例概算，建議取得權狀／地政士估算數字後再手動調整。
地政規費與他項權利登記費，實際金額依貸款金額與地政士收費略有不同。
部分銀行收取 5,000～20,000 元不等，可洽貸款銀行確認實際金額。
買方仲介費行情通常在 0%~2% 之間（依成交方式與地區而定），自售或無仲介可設為 0%。
家庭收入
舒適區／警戒區用來判斷「每月實際養房總額 ÷ 家庭每月總收入」是否落在健康範圍，可依自己的風險承受度調整；超過警戒區上限即判定為 🔴 高風險。若不確定怎麼設定，按「恢復預設值」即可回到 35% / 50% 的建議值。
01 財務斷層線 — 寬限期前後月付金
橫軸為貸款月份，縱軸為每月房貸還款金額。斷裂處即寬限期屆滿的瞬間。
02 每月實際養房成本
房貸月付金 + 管理費 + 稅費／12 + 保險／12 + 維修準備金／12
| 項目 | 寬限期內 | 寬限期後 |
|---|---|---|
| 房貸月付金 | - | - |
| 持有／維護成本（月均） | - | |
| 每月實際養房總額 | - | - |
03 每年實際養房成本
將每月實際養房總額乘以 12 個月，換算成年度負擔。
| 項目 | 寬限期內 | 寬限期後 |
|---|---|---|
| 房貸年繳金額 | - | - |
| 持有／維護成本（年） | - | |
| 每年實際養房總額 | - | - |
04 家庭收入與房貸負債比（DTI）
每月總支出佔家庭每月總收入的比例，分別檢視寬限期內與寬限期後兩種壓力情境。
05 購屋當下需準備的現金
頭期款之外，規費與裝潢預算通常也需一次付清。
測試期間免費：回答 2 個一鍵問題即可下載，不需留 Email。
💡 這個頁面不會保存你輸入的數字，重新整理或關閉就會清空。想留存結果，請先下載摘要小卡。
📐 計算方式與假設（點開查看）
這個工具用「簡化的標準算法」做規劃試算，目的是讓你看出寬限期前後的落差與整體負擔，不是銀行的正式還款試算。假設條件整理時間：2026 年 10 月；預設利率 2.68% 僅為示意，不是任何銀行的報價。
1. 房貸月付金
- 貸款金額 = 房屋總價 × （1 − 自備款比例）
- 月利率 = 年利率 ÷ 12。以「月」為單位計息，全期固定不變。
- 寬限期內：只繳利息，本金不減少。
- 寬限期後：本息平均攤還，每月金額固定。攤還期間 = 貸款總月數 − 寬限期月數。
- 沒有設定寬限期時，從第 1 個月起就是本息平均攤還；寬限期最長不超過「貸款年限減 1 年」。
2. 每月、每年的真實養房成本
- 維修準備金在「自動模式」= 房屋總價 × 比例（預設 0.15%，建議範圍 0.1%～0.3%）；手動模式則用你輸入的金額。
- 寬限期內與寬限期後各算一次，所以會看到兩組數字。
3. 收入負擔比（DTI）
- 家庭收入是你填的四項收入加總；以「年」輸入時會先 ÷ 12。建議填實際可支配的金額（稅後）。
- 🟢 ≤ 舒適區上限（預設 35%）、🟡 ≤ 警戒區上限（預設 50%）、🔴 超過警戒區上限。這兩個門檻是本工具的規劃參考預設值，並非銀行核貸標準，可以自行調整。
4. 購屋當下現金需求
- 不含房貸月付金（寬限期內也要每月繳利息）、搬家與其他雜支。
5. 用預設值驗算
房價 2,000 萬、自備款 2 成、年利率 2.68%、貸款 30 年、寬限期 3 年、家庭月收入 15 萬：
| 貸款金額 | 16,000,000 元 |
| 寬限期內月付金 | 16,000,000 × 2.68% ÷ 12 ≈ 35,733 元 |
| 寬限期後月付金（n = 324） | ≈ 69,438 元 |
| 月均持有成本 | 3,000 + 1,250 + 250 + 2,500 = 7,000 元 |
| 每月實際養房總額 | 42,733 元 → 76,438 元 |
| DTI | 28.5% 🟢 → 51.0% 🔴 |
| 現金需求 | 4,000,000 + 478,000 + 500,000 + 84,000 = 5,062,000 元 |
6. 為什麼可能和銀行試算不一樣
- 計息方式：銀行可能依實際天數計息，首期（撥款日到第一次繳款日）或寬限期的利息也可能不是整月；本工具一律以月利率簡化。
- 利率：本工具假設全期單一固定利率，沒有模擬機動利率調整、前期優惠、分段利率或補貼方案。
- 費用：帳戶管理費、手續費、房貸壽險等，除非你自行填入，否則沒有計入。
- 還款變化：提前還款、部分還本、轉貸、寬限期展延都沒有涵蓋。
- 稅費：契稅是以房價比例概估；房屋稅、地價稅、保險是你輸入的金額；實際依評定現值、稅單與保單為準。
- 四捨五入：畫面上的金額顯示到「元」，四捨五入。
建議的使用方式
把結果當作「規劃區間」。簽約前請向銀行索取書面試算，兩邊對照；所有金額以銀行核貸通知與契約為準。
發現計算或資訊有誤，或有新的資訊想提供？填寫回報表單，我們會查證後更新。
| 寬限期內 | 寬限期後 | |
|---|---|---|
| 每月 | - | - |
| 每年 | - | - |
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